Eine vermietete Wohnung gilt als solide Geldanlage. Ob sie das ist, entscheidet sich beim Kauf: am Preis im Verhältnis zur Miete, an den Kosten, die du nicht auf den Mieter umlegen kannst, und an der Finanzierung. Wer nur auf die Kaltmiete schaut, rechnet sich das Investment oft schöner, als es ist. Dieser Ratgeber zeigt, wie du ehrlich rechnest.
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Brutto- und Nettomietrendite
Die Bruttomietrendite ist schnell gerechnet: Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. 12.000 € Miete bei 300.000 € Kaufpreis ergeben 4 %. Umgekehrt ist der Kaufpreisfaktor der Kaufpreis geteilt durch die Jahresmiete, hier 25. Du zahlst also 25 Jahresmieten für die Wohnung.
Die Nettomietrendite zieht ab, was in Wirklichkeit anfällt: Kaufnebenkosten von oft rund 10 %, nicht umlegbare Kosten wie Verwaltung und Instandhaltung und einen Puffer für Mietausfall. Im Beispiel mit 120 € Kosten im Monat und 2 % Mietausfall bleiben rund 3,1 %.
Was die Miete ausmacht
Kaufpreis 300.000 €, 10 % Nebenkosten, 120 € nicht umlegbare Kosten im Monat, 2 % Mietausfall, 60.000 € Eigenkapital und 3,6 % Sollzins:
| Kaltmiete im Monat | Kaufpreisfaktor | Nettomietrendite | Überschuss im Jahr vor Tilgung und Steuern |
|---|---|---|---|
| 800 € | rund 31 | rund 2,4 % | rund minus 1.750 € |
| 1.000 € | 25 | rund 3,1 % | rund 600 € |
| 1.250 € | 20 | rund 4,0 % | rund 3.540 € |
Dazu kommt die Tilgung. Sie ist kein Verlust, denn du baust damit Vermögen auf, sie belastet aber dein Konto jeden Monat. Bei einem Kaufpreisfaktor über 25 musst du in der Regel aus deinem Gehalt zuschießen.
Selbst ausrechnenMietrendite-Rechner ÖffnenKosten, die Vermieter tragen
- Hausverwaltung und Verwaltung des Sondereigentums
- Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum, die du über das Hausgeld zahlst
- Reparaturen in der Wohnung selbst, etwa Bad, Küche oder Fenster
- Mietausfall bei Leerstand und Mieterwechsel
- Kontoführung, Steuerberatung und kleinere Ausgaben
Umlegbar auf den Mieter sind nur die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung, etwa Grundsteuer, Wasser, Müll und Hausmeister. Plane die übrigen Kosten großzügig, bei älteren Gebäuden eher mehr.
Zinsen, Hebel und Risiko
Viele finanzieren eine vermietete Wohnung mit wenig Eigenkapital. Das kann die Rendite auf dein eingesetztes Geld erhöhen, solange die Nettomietrendite über dem Zins liegt. Liegt sie darunter, wirkt der Hebel in die andere Richtung.
Im Beispiel bringen 60.000 € Eigenkapital bei 3,6 % Zins rund 1 % Eigenkapitalrendite vor Steuern. Steigt der Zins nach der Zinsbindung auf 4,5 %, fehlen jedes Jahr rund 1.800 €. Rechne deshalb immer auch mit einem höheren Anschlusszins.
Steuern bei der Vermietung
Die Mieteinnahmen versteuerst du mit deinem persönlichen Steuersatz. Abziehen kannst du als Werbungskosten unter anderem die Zinsen, die Verwaltungskosten, Reparaturen und die Abschreibung. Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht das Grundstück. Bei Bestandsgebäuden ab Baujahr 1925 sind es meist 2 % im Jahr, bei neuen Wohngebäuden 3 %. Für Neubauten gibt es befristet zusätzlich eine degressive Abschreibung.
Oft ergibt sich in den ersten Jahren steuerlich ein Verlust, der deine Steuer auf das Gehalt senkt. Gewinne beim Verkauf sind steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als 10 Jahre liegen. Für deine Situation solltest du einen Steuerberater fragen.
Worauf du beim Kauf achtest
- Lage: Nachfrage, Arbeitsplätze und Infrastruktur entscheiden über Miete und Wertentwicklung
- Kaufpreisfaktor: Je niedriger, desto besser die Rendite, sehr niedrige Faktoren haben oft einen Grund
- Unterlagen der Eigentümergemeinschaft: Protokolle, Wirtschaftsplan und Höhe der Rücklage zeigen anstehende Sanierungen
- Mietvertrag und Mieter: Höhe der Miete im Vergleich zum Mietspiegel, Mietpreisbremse und Kappungsgrenze
- Energetischer Zustand: Heizung, Dämmung und Energieausweis beeinflussen künftige Kosten
Für wen sich das lohnt
Eine vermietete Immobilie passt zu dir, wenn du langfristig planst, ein sicheres Einkommen hast und dich um Mieter, Verwaltung und Reparaturen kümmern willst oder dafür zahlst. Sie ist ein Investment mit viel Geld an einer Stelle. Breit gestreut ist sie nicht.
Weniger geeignet ist sie, wenn du kaum Rücklagen hast, flexibel bleiben willst oder hoffst, dass sich die Wohnung von Anfang an allein trägt. Ein Vergleich mit einem ETF-Sparplan in gleicher Höhe hilft bei der Entscheidung.
Häufige Fragen
Was ist eine gute Mietrendite? +
Als grobe Orientierung gelten 4 bis 5 % Bruttomietrendite als ordentlich und eine Nettomietrendite, die über deinem Sollzins liegt. In teuren Städten liegen die Renditen oft deutlich darunter.
Wie berechne ich die Nettomietrendite? +
Jahreskaltmiete minus nicht umlegbare Kosten und Mietausfall, geteilt durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Das Ergebnis zeigt, was die Immobilie vor Finanzierung und Steuern bringt.
Was ist der Kaufpreisfaktor? +
Der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Ein Faktor von 25 heißt, dass du 25 Jahresmieten für die Wohnung zahlst. Je niedriger der Faktor, desto höher die Rendite.
Kann ich die Abschreibung von der Steuer absetzen? +
Ja. Das Gebäude, nicht das Grundstück, wird über die Nutzungsdauer abgeschrieben, bei vielen Bestandsgebäuden mit 2 % im Jahr. Die Abschreibung zählt zu den Werbungskosten bei der Vermietung.
Wann ist der Verkauf einer vermieteten Wohnung steuerfrei? +
Wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als 10 Jahre liegen. Bei einem früheren Verkauf ist der Gewinn mit deinem persönlichen Steuersatz zu versteuern.
Finanzierung über unseren Partner
Die Finanzierung selbst übernimmt unser Partner-Finanzierungshaus. Wir stellen gern den Kontakt her und kümmern uns um die passende Absicherung für dich und dein Zuhause.
Kostenloses Gespräch buchenDieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine persönliche Beratung. Gesetzliche Regeln können sich ändern. Quellen: Einkommensteuergesetz (EStG), §§ 7, 9, 21, 23, Betriebskostenverordnung (BetrKV), § 2, Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 556d, 558.