Eine Baufinanzierung ist für die meisten Menschen der größte Kredit ihres Lebens. Sie läuft oft 25 bis 30 Jahre, und kleine Unterschiede bei Zins und Tilgung machen am Ende Zehntausende Euro aus. Wer die wichtigsten Stellschrauben kennt, verhandelt besser und schläft ruhiger.
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Wie viel Immobilie du dir leisten kannst
Banken prüfen vor allem zwei Dinge: Wie viel Eigenkapital bringst du mit, und wie hoch darf die monatliche Rate sein? Als Faustregel sollte die Rate nicht mehr als etwa ein Drittel deines Haushaltsnettos ausmachen. Den Rest brauchst du zum Leben, für Rücklagen und für Instandhaltung.
Ein Beispiel: Ihr habt zusammen 5.000 € netto im Monat und 80.000 € Eigenkapital. Bei einer Rate von 1.750 €, 3,6 % Zins und 2 % Tilgung könnt ihr in Hessen eine Immobilie für rund 408.000 € kaufen. Etwa 47.000 € davon gehen für Nebenkosten weg.
Warum Eigenkapital so wichtig ist
Die Kaufnebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar und Makler finanzieren Banken nur ungern, weil sie keinen Gegenwert haben. Mindestens diesen Teil solltest du deshalb selbst aufbringen. Je mehr Eigenkapital du darüber hinaus einbringst, desto günstiger wird der Zins.
| Darlehen im Verhältnis zum Kaufpreis | Einordnung |
|---|---|
| bis 60 % | beste Zinsen |
| 60 bis 80 % | üblich, kleiner Aufschlag |
| 80 bis 100 % | deutlicher Aufschlag, gute Bonität nötig |
| über 100 % | nur in Ausnahmefällen, hohe Aufschläge |
Als Eigenkapital zählen Ersparnisse, Depots, Bausparguthaben und oft auch Eigenleistung beim Bau. Eine Lebensversicherung oder ein Familiendarlehen können ebenfalls helfen.
Selbst ausrechnenBaufinanzierung-Rechner ÖffnenDie Tilgung: der unterschätzte Hebel
Bei einem Annuitätendarlehen zahlst du jeden Monat dieselbe Rate. Am Anfang besteht sie vor allem aus Zinsen, später vor allem aus Tilgung. Wie schnell du schuldenfrei bist, hängt stark von der anfänglichen Tilgung ab. Ein Beispiel mit 350.000 € Darlehen und 3,6 % Zins über die gesamte Laufzeit:
| Anfängliche Tilgung | Rate im Monat | Schuldenfrei nach | Zinsen gesamt |
|---|---|---|---|
| 1 % | rund 1.340 € | rund 42 Jahren | rund 333.500 € |
| 2 % | rund 1.630 € | knapp 29 Jahren | rund 211.400 € |
| 3 % | rund 1.925 € | 22 Jahren | rund 156.700 € |
Mit 3 % statt 2 % Tilgung zahlst du rund 290 € mehr im Monat, sparst aber fast 55.000 € Zinsen und bist knapp 7 Jahre früher fertig. Plane die Tilgung so, dass du spätestens zum Rentenbeginn schuldenfrei bist.
Zinsbindung und Anschlussfinanzierung
Der Zins ist meist für 10, 15 oder 20 Jahre fest. Danach brauchst du eine Anschlussfinanzierung zu den dann geltenden Zinsen. Im Beispiel oben bleiben nach 10 Jahren noch rund 266.000 € Restschuld. Steigt der Zins bis dahin um einen Prozentpunkt, zahlst du rund 220 € mehr Zinsen im Monat.
Eine längere Zinsbindung kostet meist einen kleinen Aufschlag, gibt dir aber Planungssicherheit. Wichtig zu wissen: Nach 10 Jahren darfst du jedes Darlehen mit einer Frist von 6 Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Eine Bindung über 15 oder 20 Jahre schützt dich also vor steigenden Zinsen, ohne dich bei fallenden Zinsen festzuhalten.
Bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung kannst du dir mit einem Forward-Darlehen schon den Zins für die Anschlussfinanzierung sichern.
Worauf du im Kreditvertrag achtest
- Sondertilgungen: Viele Banken erlauben 5 % der Darlehenssumme pro Jahr ohne Aufpreis.
- Tilgungssatzwechsel: Damit kannst du die Rate später anpassen, wenn sich deine Lage ändert.
- Bereitstellungszinsen: Beim Neubau wird das Geld nach und nach abgerufen. Achte auf eine lange bereitstellungszinsfreie Zeit.
- Effektiver Jahreszins: Er enthält neben dem Sollzins weitere Kosten und macht Angebote vergleichbar.
- Förderkredite: Die KfW und manche Länder bieten günstige Kredite, etwa für Familien oder energieeffiziente Gebäude.
Die Finanzierung absichern
Eine Baufinanzierung läuft Jahrzehnte. In dieser Zeit kann viel passieren. Damit deine Familie im Todesfall nicht verkaufen muss, sichert eine Risikolebensversicherung die Restschuld ab. Damit du die Rate auch bei Krankheit zahlen kannst, ist eine Berufsunfähigkeitsversicherung wichtig. Dazu kommt eine Wohngebäudeversicherung, die die Bank in der Regel verlangt.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung? +
Mindestens die Kaufnebenkosten, also je nach Bundesland 8 bis 12 % des Kaufpreises. Mit 20 % oder mehr bekommst du deutlich bessere Zinsen.
Wie hoch sollte die Tilgung sein? +
Mindestens 2 %, besser 3 % oder mehr, wenn die Rate es zulässt. So bist du in überschaubarer Zeit schuldenfrei und weniger vom Zins der Anschlussfinanzierung abhängig.
Welche Zinsbindung ist sinnvoll? +
Das hängt von der Restschuld nach Ablauf und deinem Sicherheitsbedürfnis ab. Wer nach 10 Jahren noch eine hohe Restschuld hat, ist mit 15 oder 20 Jahren oft besser geschützt.
Kann ich meine Baufinanzierung vorzeitig ablösen? +
Während der Zinsbindung nur mit Zustimmung der Bank oder bei berechtigtem Interesse, etwa einem Verkauf. In beiden Fällen verlangt die Bank meist eine Vorfälligkeitsentschädigung. Nach 10 Jahren kannst du jeden Kredit mit 6 Monaten Frist kündigen.
Macht FIIM die Finanzierung selbst? +
Nein. Die Finanzierung übernimmt unser Partner-Finanzierungshaus. Wir stellen den Kontakt her und kümmern uns um die Absicherung.
Finanzierung über unseren Partner
Die Finanzierung selbst übernimmt unser Partner-Finanzierungshaus. Wir stellen gern den Kontakt her und kümmern uns um die passende Absicherung für dich und dein Zuhause.
Kostenloses Gespräch buchenDieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine persönliche Beratung. Gesetzliche Regeln können sich ändern. Quellen: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 489, 490 und 502, Wohnimmobilienkreditrichtlinie, umgesetzt in §§ 491 ff. BGB.