Miete ist rausgeschmissenes Geld, sagen viele. Ganz so einfach ist es nicht. Auch Käufer zahlen Geld, das nicht zurückkommt: Zinsen, Nebenkosten und Instandhaltung. Ob Kaufen oder Mieten am Ende mehr Vermögen bringt, hängt von Preis, Miete, Zinsen und vor allem von deinem Verhalten ab.
Inhalt
Was Käufer und Mieter wirklich zahlen
Als Mieter zahlst du die Miete, und die ist weg. Als Käufer zahlst du Zinsen, Kaufnebenkosten und Instandhaltung, und auch die sind weg. Nur die Tilgung baut Vermögen auf. Fair ist der Vergleich deshalb nur, wenn der Mieter das Geld, das er im Vergleich zum Käufer spart, anlegt. Dazu gehört auch das Eigenkapital, das der Käufer in Nebenkosten und Anzahlung steckt.
Der Kaufpreisfaktor als erste Orientierung
Teile den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete einer vergleichbaren Wohnung. Das Ergebnis zeigt, wie viele Jahresmieten die Immobilie kostet:
| Kaufpreisfaktor | Tendenz |
|---|---|
| unter 20 | Kaufen ist oft günstiger |
| 20 bis 25 | kommt auf Zinsen und Rendite an |
| über 25 | Mieten ist oft günstiger |
In vielen Großstädten liegt der Faktor heute deutlich über 25, in ländlichen Regionen oft darunter. Er ist nur ein grober Wert und ersetzt keine Rechnung.
Selbst ausrechnenMieten oder Kaufen-Rechner ÖffnenEin Rechenbeispiel
Eine Wohnung in Hessen kostet 400.000 €. Eine vergleichbare Wohnung kostet 1.300 € kalt im Monat, der Kaufpreisfaktor liegt bei 25,6. Du hast 80.000 € Eigenkapital. Der Käufer finanziert mit 3,6 % Zins und 2 % Tilgung und zahlt anfangs rund 1.710 € im Monat, dazu 1 % Instandhaltung im Jahr. Die Wohnung gewinnt 1,5 % im Jahr an Wert, die Miete steigt um 2 % im Jahr.
Der Mieter legt sein Eigenkapital und jeden Monat die Differenz zum Käufer an. Nach 25 Jahren hängt das Ergebnis stark von der Rendite seiner Geldanlage und von der Miete ab:
| Annahme | Ergebnis nach 25 Jahren |
|---|---|
| Miete 1.300 €, Rendite 5 % | Mieten liegt rund 61.000 € vorne |
| Miete 1.300 €, Rendite 3 % | Kaufen liegt rund 126.500 € vorne |
| Miete 1.600 €, Rendite 5 % | Kaufen liegt rund 153.000 € vorne |
| Miete 1.000 €, Rendite 5 % | Mieten liegt rund 275.000 € vorne |
| Miete 1.300 €, keine Wertsteigerung | Mieten liegt rund 209.000 € vorne |
Steuern auf die Erträge des Mieters sind hier nicht abgezogen. Ein selbst genutztes Eigenheim kannst du dagegen steuerfrei verkaufen. Rechne deine eigenen Zahlen im Rechner durch.
Der Faktor Mensch
In der Theorie legt der Mieter jeden gesparten Euro diszipliniert an. In der Praxis geben viele das Geld lieber aus. Die Kreditrate dagegen ist eine Art Zwangssparen: Du musst sie zahlen, und am Ende gehört dir die Immobilie.
Umgekehrt unterschätzen viele Käufer die Kosten. Eine neue Heizung, ein Dach oder eine Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft können schnell fünfstellig werden. Wer keine Rücklagen hat, gerät dann unter Druck.
Was keine Zahl beantwortet
- Sicherheit: Als Eigentümer kann dir niemand wegen Eigenbedarf kündigen.
- Gestaltung: Du kannst umbauen, wie du willst.
- Alter: Eine abbezahlte Immobilie senkt deine Kosten im Ruhestand deutlich.
- Flexibilität: Als Mieter ziehst du für einen neuen Job oder eine Trennung schnell um. Ein Verkauf kostet Zeit und Geld.
- Klumpenrisiko: Als Käufer steckt ein Großteil deines Vermögens in einem einzigen Objekt an einem Ort.
Für wen sich Kaufen eher lohnt
Kaufen lohnt sich eher, wenn du lange am selben Ort bleiben willst, der Kaufpreisfaktor moderat ist, du genug Eigenkapital und ein sicheres Einkommen hast und dir eine feste Rate beim Vermögensaufbau hilft. Mieten ist oft besser, wenn du beruflich flexibel bleiben willst, die Preise im Verhältnis zur Miete sehr hoch sind und du diszipliniert anlegst.
Häufige Fragen
Ist Miete rausgeschmissenes Geld? +
Nicht mehr als Zinsen, Nebenkosten und Instandhaltung beim Kauf. Entscheidend ist, ob der Mieter das gesparte Geld anlegt.
Ab welchem Kaufpreisfaktor lohnt sich Kaufen nicht mehr? +
Als grobe Regel ist Mieten ab etwa 25 Jahreskaltmieten oft günstiger. Zinsen, Wertentwicklung und deine Geldanlage können das Ergebnis aber verschieben.
Wie viel sollte ich für Instandhaltung einplanen? +
Rechne mit etwa 1 % des Immobilienwerts pro Jahr, bei älteren Häusern eher mehr. Bei einer Eigentumswohnung zahlst du einen Teil davon über das Hausgeld in die Rücklage.
Muss ich beim Verkauf meines Eigenheims Steuern zahlen? +
Nein, wenn du die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt hast. Bei vermieteten Immobilien ist der Gewinn erst nach 10 Jahren steuerfrei.
Was passiert, wenn die Zinsen steigen? +
Während der Zinsbindung nichts. Danach steigt die Rate oder die Laufzeit verlängert sich. Plane die Anschlussfinanzierung deshalb mit einem höheren Zins.
Finanzierung über unseren Partner
Die Finanzierung selbst übernimmt unser Partner-Finanzierungshaus. Wir stellen gern den Kontakt her und kümmern uns um die passende Absicherung für dich und dein Zuhause.
Kostenloses Gespräch buchenDieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine persönliche Beratung. Gesetzliche Regeln können sich ändern. Quellen: Einkommensteuergesetz (EStG), § 23 Abs. 1 Nr. 1, Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 573.