Wer eine Immobilie kauft, zahlt mehr als den Kaufpreis. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und oft ein Makler kommen dazu. Zusammen sind das meist 8 bis 12 % des Kaufpreises, bei einer Wohnung für 450.000 € also schnell über 50.000 €. Dieses Geld solltest du aus eigener Tasche bezahlen können.
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Woraus die Kaufnebenkosten bestehen
Ein Beispiel für eine Wohnung in Hessen mit einem Kaufpreis von 450.000 € und Makler:
| Posten | Anteil | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 6 % | 27.000 € |
| Notar und Grundbuch | ca. 2 % | 9.000 € |
| Maklerprovision | 3,57 % | 16.065 € |
| Summe | 11,57 % | 52.065 € |
Ohne Makler wären es 36.000 €. Dieselbe Wohnung in Bayern käme mit Makler auf rund 40.800 €, in Nordrhein-Westfalen auf rund 54.300 €.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Jedes Bundesland legt den Satz selbst fest. Stand 2026 gelten diese Sätze:
| Steuersatz | Bundesländer |
|---|---|
| 3,5 % | Bayern |
| 5 % | Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen |
| 5,5 % | Bremen, Hamburg, Sachsen |
| 6 % | Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern |
| 6,5 % | Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein |
Kaufst du von deinen Eltern, deinen Kindern oder deinem Ehepartner, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Das gilt auch bei Kaufpreisen bis 2.500 €.
Selbst ausrechnenKaufnebenkosten-Rechner ÖffnenNotar und Grundbuch
Ohne Notar gibt es in Deutschland keinen Immobilienkauf. Er entwirft den Kaufvertrag, beurkundet ihn, beantragt die Eintragungen im Grundbuch und sorgt dafür, dass Geld und Eigentum sicher wechseln. Seine Gebühren sind gesetzlich festgelegt und richten sich nach dem Kaufpreis und der Grundschuld für die Bank.
Für den Notar kannst du mit etwa 1,5 % rechnen, für das Grundbuchamt mit etwa 0,5 %. Dazu gehören die Auflassungsvormerkung, die Eintragung als Eigentümer und die Grundschuld.
Die Maklerprovision
Seit Ende 2020 gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser: Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, zahlst du als Käufer höchstens die Hälfte der Provision. Üblich sind je 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer für Käufer und Verkäufer, regional auch weniger. Die Provision ist verhandelbar, vor allem bei teuren Objekten.
Bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken und Gewerbeimmobilien gilt die Teilungsregel nicht. Hier kann die Provision ganz beim Käufer liegen.
Wann welche Kosten fällig werden
- Maklerprovision: meist kurz nach dem Notartermin
- Grunderwerbsteuer: einige Wochen nach dem Kauf per Bescheid vom Finanzamt, zahlbar innerhalb eines Monats
- Notar und Grundbuch: in mehreren Rechnungen über einige Monate verteilt
Erst wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne sie wirst du nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.
Legal sparen
- Inventar gesondert ausweisen: Für eine mitgekaufte Küche, Möbel oder eine Markise in angemessener Höhe fällt keine Grunderwerbsteuer an.
- Provision verhandeln, besonders wenn das Objekt schon länger angeboten wird.
- Direkt vom Eigentümer kaufen, wenn sich die Gelegenheit ergibt.
- Beim Neubau Grundstück und Hausbau trennen, wenn das rechtlich möglich ist. Lass dich dazu vom Notar beraten.
Als Selbstnutzer kannst du die Kaufnebenkosten nicht von der Steuer absetzen. Vermietest du die Immobilie, erhöhen sie die Anschaffungskosten und werden über die Abschreibung berücksichtigt.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten? +
Meist zwischen 8 und 12 % des Kaufpreises mit Makler, ohne Makler zwischen 5,5 und 8,5 %. Entscheidend sind das Bundesland und die Maklerprovision.
Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren? +
Manche Banken tun das, aber nur mit deutlichem Zinsaufschlag und guter Bonität. In der Regel solltest du die Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlen.
Wer zahlt den Makler? +
Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Der Käufer zahlt höchstens die Hälfte.
Fällt auf eine geschenkte Immobilie Grunderwerbsteuer an? +
Nein. Für Schenkungen und Erbschaften gilt die Erbschaft- und Schenkungsteuer, nicht die Grunderwerbsteuer.
Kann ich die Grunderwerbsteuer zurückbekommen? +
Wird der Kaufvertrag innerhalb von 2 Jahren rückgängig gemacht, kann die Steuer auf Antrag erstattet werden.
Finanzierung über unseren Partner
Die Finanzierung selbst übernimmt unser Partner-Finanzierungshaus. Wir stellen gern den Kontakt her und kümmern uns um die passende Absicherung für dich und dein Zuhause.
Kostenloses Gespräch buchenDieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine persönliche Beratung. Gesetzliche Regeln können sich ändern. Quellen: Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), §§ 3, 11, 16, 22, Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 656a bis 656d.